房产先买卖后抵押咋办(房屋先买卖后抵押的效力)
大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房产先买卖后抵押咋办的问题，于是小编就整理了2个相关介绍房产先买卖后抵押咋办的解答，让我们一起看看吧。
房屋买卖交易中，卖家收了定金后，又将房屋抵押给他人怎么办？
本律正在办理的房屋买卖合同纠纷案件，与题主所述问题一模一样。
房屋买卖交易中，卖家收了定金后，将房屋抵押给他人。这说明在卖主在该房屋设立了两个权利负担，分别对应两个权利人，一为买家，一为抵押权人。买家对该房屋取得的是债权（即合同之债，要求卖家交付房屋的权利），抵押权人对该房屋取得的是担保物权（担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利）。
一个房屋上存在相互冲突两种权利，要交付（不动产权属变更登记至买方）房屋，则抵押物权（优先受偿的权利）无法实现；要实现抵押物权（拍卖变卖款优先偿还给抵押权人），则无法交付房屋给买方。
在两种权利存在冲突的情况下，根据物权优于债权的原则，由抵押权人取得抵押物权，买方无法取得房屋。
虽然买方无法取得房屋，但买卖双方签订的房屋买卖合同却是合法有效的，只因房屋存有他人的抵押物权，而使房屋买卖合同在事实与法律上已不能履行。
卖家在收受定金后，又将房屋抵押给他人，即表明卖家以自己的行为（设定抵押）表明不履行主要债务（交付房屋），根据合同法的规定，卖方已构成根本性违约，买方可以解除房屋买卖合同。
房屋买卖合同解除后，产生合同解除的法律后果，即尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
本律办的案件，房屋买卖合同签订后，房屋市场价格飞涨，买家要求卖家赔偿合同价与房屋市场价的差价，及其他违约责任。根据相关司法判例，这种要求赔偿差价的诉求，一般会得到法院的支持。
法海一粟建议，题主立即起诉卖家，要求返还定金并赔偿损失。
1、双方订立的房屋买卖合同是有效的，应当受到法律的保护。从题主描述来看，涉案合同不违反法律、行政法律强制性规定，涉案合同并无无效的情形，因此，涉案合同合法有效，双方均应当履行合同约定的义务。
2、卖家的行为已经构成违约。合同订立后，卖家的义务就是交付房屋并将房屋所有权过户至题主名下。但是，按照题主的描述，卖家在收受定金后“一直拖着不过户”，然后，却将房屋抵押给了他人并办理了抵押登记。从这个基本事实来看，卖家没有按照约定履行合同约定的交付房屋并过户至题主名下的义务。因此，卖家违约的事实是确定的。
3、因为卖家违约，题主订立合同的目的不能实现。卖家将本该交付给题主的房屋抵押给了他人，并为此办理了抵押登记，据此，涉案房屋上被设立了抵押权。从题主与卖家之间的房屋买卖合同来看，其过户期限是有明确约定的。无论涉案房屋是否会被依法拍卖，只要在约定的时间内，卖家不能交付房屋并过户至题主名下的，都属于题主合同目的不能实现的情形。因此，就本案而言，题主的合同目的不能实现的事实是确定的。
4、题主有权解除合同，并要求卖家承担违约责任。因为卖家在收到定金后，却将涉案房屋抵押给了他人，以致题主订立合同的目的不能实现，因此，按照合同法的规定，题主享有解除双方房屋买卖合同的权利。题主解除合同的同时，还享有下列权利：
（1）要求卖家返还定金。根据合同法的规定，定金责任和违约责任只能选择适用。就是说，如果题主没有其他损失的，题主可以选择适用定金罚则，要求卖家双倍返还定金。如果题主因此卖家违约还有其他损失的话，比如房价上涨等，题主可以选择适用违约责任，即要求卖家返还所收取的定金，并赔偿因房价上涨所造成的损失。
（2）要求卖家赔偿损失。这里的损失，一般是指房价上涨所造成的损失。在法律上，这叫做可得利益损失，或者履行利益损失。因为合同如果履行，题主是能够获得这俗人合法利益的。
5、建议立即起诉。向法律起诉，是依法主张权利的一个正当的途径。因此，题主无需过多考虑其他问题，直接起诉，要求卖家为自己不守信用的违约行为承担法律责任。
法海一粟：运筹帷幄之中，决战法庭之上。
房屋已被抵押，按《物权法》的规定，不动产抵押办理抵押登记时生效，根据物权优先债权的原则，若房屋已办理了抵押登记，就无法取得房屋的所有权，只有根据合同，起诉对方违约，请求双倍返还定金，若不足弥补损失，还可以要求赔偿损失。
坚决维权，首先将之前与房主签的定金收条留好。如果房子是你自己与卖家交易的就直接走法律途径。如果通过第三方打成的交易就让第三方出面帮着自己维权，如果房子升值空间不大，或则其他问题就可以要求定金双倍返还。没必要浪费时间精力
谢邀！按你的描述，卖家先收了你的定金，后将房子抵押。说明这个卖家不但不靠谱，而且也不是遵守承诺的人。要解决这个问题，要看你定金是怎么付的，有房屋购买定金协议没有？内部条款又是如何定的？如果什么都没有，只是口头约定你就付钱了，那么就要求返回定金吧。不受害也该知足了。但如莶定了正规的文件，也有中间方参与，协议中也会规定违约责任的。按协议规定办吧！如莶的是房屋买卖合同，付了定金就该网莶了，网签后他是无法违约的，起码两年内他无法再去交易，你最好走法律途径解决吧！
二手房买卖，先过户再贷款怎么规避风险？
你好，很高兴回答你这个问题！
二手房的买卖，其实全国整个流程都一样的，只有先进行过户后，买方通过新出产权证才能到银行进行抵押贷款的，最后贷款出来后才放款到卖方银行账户的。
走预审批：预审批这个流程可以风险最小化的避开，可以在过户之前双方到银行先提交材料进行预审批的，审核了双方材料通过后再进行过户抵押的。
走置业担保：置业担保这个流程是通过签合同后，就让双方过户贷款所需的材料提交到担保部门的，还有买方所交的定金还有首付款也是打到置业担保资金监管部门的，最后通过置业担保部门进行担保中解押、担保中过户、担保中抵押、担保中贷款、担保中放款这样一个全程担保流程的，这样也是可以保障买卖双方的利益问题的！
二手房交易要比新房复杂的多，风险也大很多，尤其是买方以按揭方式购房的情况下。由于买方申请银行贷款时需要以交易的房产做抵押，因此，必须先把房产过户到买方名下，然后买方才能去银行办理贷款审批手续。这样一来，卖方的风险无疑是加大了，这等于是在没有收到买方全额房款的情况下，就把房子先过户给了买方，而使自己由掌握主动权的一方变成了被动的一方。大部分卖方自然会忐忑不安，担心房产过户后收不到尾款，从而陷入进退两难的境地。事实上，也的确存在这样的风险。
二手房交易先过户，卖方存在哪些风险？
根据物权法的规定，房屋作为不动产，其物权是以登记发生效力，房产过户了，也就意味着房屋的所有权发生了转移，卖方不再是产权人，而买方拥有了房屋的所有权。对于卖方而言就可能存在以下风险：
1、房产过户后，买方申请银行贷款被拒，又不愿意配合将房产重新过户到卖方名下。
2、房产过户后，买方拿到产权证根本不去申请银行贷款，无限期拖延，也不退还房产。这类情况一般发生在通过房产中介交易案例中，由于房产中介过失，将房产证直接交给了买方。
3、房产过户后，买方未能申请到贷款，同意将房产重新过户到卖方名下，但要求卖方先退定金和首付款，双方由于意见分歧，导致卖方迟迟不能拿回房屋产权，影响再次出售。
一旦出现上述情况，事情就会变得复杂。卖方失去了房屋所有权，却没有收到尾款，而想要重新拿回房屋产权，又必须得到买方的配合。即使买方人品好，双方也可能在是否退定金、先退首付还是先过户等方面意见不一致，出现扯皮、拖延现象。如果不幸遇上个素质低、品行差的买主，可能就得通过诉讼来解决了，那将是一个漫长的维权过程。因此，未雨绸缪，防患于未然十分重要。
如何规避房产过户后买方不能贷款的风险？
买卖二手房无非是两种渠道，一是买卖双方直接交易，二是通过房产中介。一般的购房者由于缺乏经验，可能会比较依赖房产中介，将所有事项全权委托给房产中介。其实，很多情况下，恰恰是不负责任的房产中介的不负责任行为导致了这类悲剧。事实上，无论是双方自行交易，还是通过房产中介交易，只要用心一些，还是可以规避这些风险的。
在按揭二手房交易的房产过户过程中，作为卖家，必须注意以下几点：
1、尽量提高首付款比例，降低尾款风险。
2、签订房屋买卖合同时，务必在合同中列明，如果出现买方无法获取贷款时如何善后的条款。善后条款应包括但不限于下列内容：
（1）合同是否变更付款方式后继续履行？
（2）如果合同终止履行，定金、首付款如何退还？
（3）是先退款，还是先把房产重新过户到卖方名下？
（4）买方是否需要承担违约责任？
（5）买方如果不履行善后条款应承担哪些责任？
3、房产过户前，卖方必须与买方一起到买方申请贷款的银行，确认买方是否已获得银行方面的同意贷款预审意见。这一点不要单方面相信买方的说辞，也不能相信房产中介的甜言蜜语。要拍照留存相关证据。
4、在确认银行的预审意见后，双方到交易中心办理网签交易，卖方要控制受理单。接到领证通知后，双方一同前往，新产权证要由卖方掌控，双方共同前往贷款银行办理买方的按揭手续，房产证直接交给银行经办人员，卖方提供收款账户。拍照留存所有证据。
这个环节是关键，新房产证绝对不能直接给买方，也不要为了省事直接给中介。卖方务必要全程参与这一过程。不要太相信房产中介，他们往往接单时信誓旦旦，出了问题就会竭尽全力推诿责任。
5、参与办理按揭手续时，要留下银行经办人员的电话，以便随时掌握贷款办理进度。发现问题及时善后。
只要注意以上几点，就可以将此类风险降到最低限度。
到此，以上就是小编对于房产先买卖后抵押咋办的问题就介绍到这了，希望介绍关于房产先买卖后抵押咋办的2点解答对大家有用。
标签： 抵押房屋买卖合同效力 抵押物买卖是否有效
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